賃貸物件の失敗しないコツと選び方!不動産探しは結局〇〇である。

どうもnagashiuchiです。

このページをご覧になっているということは、引っ越しやひとり暮らしを検討していることと思います。お疲れ様です!

物件選びって迷いますよね。初の独り暮らしとかだと尚更です。

僕はいうと10年くらい前に家を出て、これまでに3回ほど引越しを経験してきました。
1年くらいですが不動産業界(分譲)にいたこともあって、それなりに家のことには詳しい方です。

僕が住んでたのは全て賃貸マンションでしたが、その度に物件の事をいろいろ調べたりして結構大変でしたね。

今回は賃貸物件の選び方について、見るべきポイントなんかを書いてみたいと思います。

予算を決める

当然、賃貸は毎月家賃がかかります。
部屋を選ぶ際、一番重要視すべきなのが家賃です。自分が毎月どれくらい払うことができるのかを収入等と照らし合わせて把握しておきましょう。

よく言われるのは手取り月収の3分の1という基準。誰が言い出したのか知りませんが、大体それくらいが相応といったところでしょうか。

この基準でいくと手取り20万円であればで家賃にかけるのは6~7万ということになります。
独身ならまあ妥当ですが、快適に住むとなるともう少し欲しい気もしますね。妻帯者となるとまず狭いです。まあ不動産は地域によって相場がかなり異なるので何とも言えない部分はありますけど。
共働きであれば、月収を合算して計算するので選ぶ幅はもっと広がるのではないでしょうか。

さて一言に家賃といっても、実際はそれに付随した費用がかかります。
管理費・共益費、駐車場代なんかがそうです。

管理費は管理会社が物件を管理する費用のこと。
敷地内を掃除したりとか、ごみ置き場の整理をしたりとか。あとは騒音クレームなど住人同士の間に入ってくれたりするための費用ですね。

共益費は共用部(エントランス、ベランダ、廊下、エレベーター、宅配ボックスなど)を使用するのにかかる費用っていう意味合いが強いです。

物件情報サイトで検索する時、家賃単体で見ているとトータルで割高になりがちです。
ですので、家賃で検索する際は条件入力で「管理費・共益費を含める」を選んで調べるのが効率的。

どうせまとめて合計金額を払うんだから、正直なぜ諸費用が分かれて掲載されているのか分かりません(笑)

物件情報サイトで実際に検索してみる

自分がどれくらいまで出せるのか把握したら実際に物件検索です。

今は物件情報サイトで検索⇒いい物件を見つける⇒不動産会社に問い合わせ
という流れが一般的でしょうか。

サイトで物件を検索する時にいろんな条件を入力しますが、その時のコツをお教えします。

家賃はトータルで考える

賃貸だと家賃以外にも費用がかかります。管理費・共益費、駐車場代などですね。中には町内会費がある物件もあります。

上でも書きましたが、検索する際は必ずトータル金額で検索するようにしましょう。
家賃だけで見ていると、結局上のような費用がプラスされて結局予算オーバーになることが多いです。

せっかく気に入った物件が出てきたのに、予算オーバーで諦めるのは悔しいですよね。なのでそういった「身の丈に合わない物件」は初めから排除しておく必要があります。身の丈に合わない物件に住んでしまって、後々後悔したなんて話はよく聞きます。だから家賃の吟味はとても重要なんですね。最初にしっかりと固めておくことが大切です。

間取りにこだわりすぎない

単身者なら基本はワンルームか1K、1LDKあたりだと思いますが、夫婦や子持ちとなってくると間取りの選択肢はいろいろありますよね。

この時、部屋を選ぶのに2DKや3LDKなどといった間取りの形状にはあまりこだわり過ぎない方がいいです。

検索するのに間取りにチェックを入れる箇所がありますが、大体これくらいかなーなんて適当にチェックを入れてしまうと選択肢をせばめてしまいます。

僕のおすすめは、間取りは一切指定せず広さの上限だけを入力すること。
「広さの希望はこれくらい。とりあえず間取りは気にせずじゃんじゃん表示させちゃって!」って感じです。

3LDKがいい!なんてなんとなく考えていた人も、この方法であれば
「間取りは2LDKだけど、この物件の方がリビングが広くていいかも」なんて発見があるかもしれません。

初めの選択肢は広い方がいいです。もちろん設定予算内でってことですけどね。
なのであまり間取りにはこだわりすぎないようにしましょう。

検索結果の並び順は「家賃の高い順」にする

様々な希望条件を入力し、検索結果が表示されました。
その際にすることはまず並び順を変えることです。

サイトによっていろんな並び順を選べるとは思いますが、
僕がおすすめするのは「家賃の高い順」に並び替えることです。

不動産物件はシビアなもので、価格が高い=条件がいい物件であることはほぼ間違いないです。

あなたが入力した希望条件でたくさん物件が出てくるはずですが、そこであえて安い物件を選ぶ理由はありません。
価格の上限は必ず決めていると思いますので、ぜひその上限ぎりぎりの価格で物件を探しましょう。

そうなってくると、並び順は「家賃の高い順」にした方がいい物件に巡り合える確率は上がります。
デフォルトではどこも安い順になっていると思いますが、何度も言うようにあえて安いものを選ぶ必要はありません。

サイト側としてはなるべく条件の中から安い物件に目を付けさせて、少しでも割安感を訴求したいのでそうなっているのだけなのです。そんな都合に合わせる必要はもちろんありません。

検索結果が表示されたらまずすること、それは並び順を高い順に変えることです。

内覧する時に覚えておきたいポイント

ある程度いい物件が決まったら不動産会社に問い合わせて、実際に見せてもらいましょう。

物件を紹介してもらったり、実際に内覧させてもらったりするのに費用はかかりません。
契約する時になって初めて「仲介手数料」として不動産会社に支払います。

当然ですが、不動産会社に行けば自分が見たい物件とは別の物件も紹介されることになると思います。こちらが興味を示すまで、仲介業者はどんどん物件を出してきます。

ここで面倒くさがらず1件1件きちんと吟味し、時間があるのであればできるだけ多くの物件を見て比較しておきたいところです。

では実際に物件を内覧する時に気を付けるポイントを抑えておきましょう。

自分の中で条件をきちんと決めておく

最初にサイトで検索した時、いろんな条件を入れたと思います。家賃をはじめ、広さや間取り、駅からの距離、方角などです。

そういった「自分の中の条件」をきちんと持ったうえで不動産会社に相談しましょう。
何度も書いているように、特に家賃は毎月払うものなので明確にしておきましょう。

もしも家賃の相場が分からないのなら、それ以外の条件をきちんと固めておいてください。そうすれば複数の物件を見て設定価格内の物件の中から決めればいいわけです。

それがもしも高いと感じたのなら希望条件を妥協するか、それが無理ならその地域に住むこと自体を考え直す必要があるのかもしれません。

ちなみに仲介業者は最初に価格を聞いてきますが、こちらが伝えた上限よりも家賃が高い物件を平気で出してきます。

「いやいや、上限聞いといて何この人・・・」

なんて思う気持ちも分かりますがグッと耐えましょう。
向こうも商売なので、「もうちょっとプラスすればこんないい物件がありますよー」なんて感じで高めの物件を出してくるのです。

その家賃が許容範囲かつ、予算オーバー分の価値があるのなら考えてもいいですが、僕としては最初に設定した家賃を崩すのは絶対おすすめしません。もし住んでみて気に入らなかった場合、とても後悔することになります。基本は、最初に決めた予算を破らない。これを忘れないようにしてくださいね。

なのでそういった物件を出されても笑顔で「へーいいねー。でも高いかな?じゃあ次。」って感じで軽く受け流しましょう。

やっぱり方角にはこだわりたい

方角は南向きが一番良いとされていますね。
1日を通して明るく、僕としても一番おすすめです。
やっぱり明るさは重要ですよ!
気分が全然違います。単純に気持ちいいですし。

もしくは南東ですかね。
僕の中での順位は、南>南東>南西>東>西って感じです。

東西でいうとだんぜん東ですね。基本的に朝明るくなります。
西は西日という言葉があるとおり、お昼を過ぎてから太陽が入ってきます。

ぶっちゃけ、北向きは論外です。住んだことはないですが、住んだことのある人の話を聞いていると悲惨です。年中薄暗く、冬は寒い。あ、でも夏は涼しくていいみたいですけど、やっぱり明るさは思っている以上に暗いみたいですね。同じマンション内でも北向きの部屋は安くなっているのを見ても人気がないのでしょうね。

「どうしてもこのマンションに住みたい!けど予算がオーバー。北向きの部屋ならなんとか予算に合うかな・・・」なんて場合は検討してもいいですが、最初から北向き物件を探す必要はまったくないですね。

ただし、単身者であれば日中はあまり家にいないと思いますので、そのこともよく考えて選んでみましょう。

集合住宅には構造の種類に違いがある

構造というのは、建物がどういった造り方をしているかということです。

基本的には3種類あります。鉄筋コンクリート、鉄骨造、木造です。
細かく分ければ、それぞれにいろんな種類があるようですが、基本はこの3つです。

まず鉄筋コンクリートですが、賃貸ではこれが一番ランクが上です。
3階建て以上のマンションだと鉄筋コンクリートがほとんどだと思います。
強度が他の構造に比べても高く、静音性などにも優れているとされています。

ただしさっきも書いた通り、同じ鉄筋コンクリートでも物件によって異なるので、音が思った以上に響く場合もあれば強度に欠ける場合もあります。鉄筋だからと言ってあまり過信しすぎないことが大切です。

ちょっとした目安としては、部屋の壁(特に隣家との間の壁)をノックしてみてください。どうでしょう、固いものが詰まっている感じでしたか?手のひらで叩くとペタペタした感じでしょうか。「コンコンッ」と乾いた音がしなければある程度の静音性は保てると思います。

ただし上下階についてはどうしても多少の音は響きます。特に賃貸なら分譲物件ほど静音性にお金をかけていません。上の足音などが気になるのであれば「最上階」という条件を追加しましょう。ただし、それだけでもだいぶ物件数が限られてくるとは思いますが(苦笑)

ちなみに鉄筋コンクリートは「RC造」と表記されている場合もありますが同じ意味です。
あと賃貸ではめったにないですが、SRC造といったもうワンランク上の優れた構造もあります。参考までに。

次に鉄骨です。これはハイツとかに多いですね。2階建てで横に長くて部屋数が6戸とか少ない建物です。

僕はこれ住んだことないですね。いつも最初から条件から外してましたので。

ただ友人が住んでたので大体分かるんですが、かなり音は響きます。特に上下は音だけではなく振動も響きます。

同じフローリングでも鉄筋のようなずっしり感がなく、少しかかとで歩いてみるといかにも下に空洞があるといった感じの感触がします。

部屋じゃなくても階段を上がってみると分かりますよ。わざと強い勢いで階段をのぼってみてください。微妙に振動が起こるはずです。鉄筋ならありえません。聞いた話によると鉄骨は鉄筋に比べても安価で造られるそうです。

隣の音や上下階の振動が気になりやすいタイプの人はやめておいた方がいい構造ではあります。

木造は字の通り木で出来ています。
戸建てはほとんど木造ですね。実家が一軒家の人はどんな感じか分かると思います。

僕は実家もマンションなので木造には住んだことがないのですが、住み心地は大体想像がつきます。

まず木造は火に弱い。
戸建てならば自分たちが気を付ければいいですが、集合住宅は自分が気を付けても他の住人が火を出す可能性もあります。

遮音性に関しても期待はできないですよね。2階で誰かが歩くだけで「ギギ・・・」なんて音がするのは一軒家ではよくあることです。

賃貸で戸建てを選ぶのならともかく、集合住宅に住むのにあえて木造を選ぶ理由はない気がします。

即決はしない

ひととおり物件を見終わった際、担当営業によっては契約を急かしてくる場合があります。
しかし、よっぽどのことが無い限りはここで即決しないようにしましょう。

お気に入りを見つけてすぐにでも決めてしまいたい気持ちは分かりますが、ここは耐えて頂きたいです。なぜならあなたは「物件ハイ」になっているからです。

よくある営業トークとしては「いやー、この物件人気みたいで今3組ほど案内して返事待ちなんですよねー」なんて急かしてくるパターン。

まあこれは嘘の場合もあれば本当の場合もあるので何とも言えないのですが、あなたができることは「即決しない」という基準を曲げないことです。

もしそれが本当で、後日電話した時に他で決まっていたとしても、それは縁がなかったと諦めましょう。分譲ならまだしも、賃貸物件なんて他にも山ほど選択肢はあります。切り替えてどんどん探していきましょう。

契約ごとは一度持ち帰って一晩考えることが大切です。
別に持ち帰ってあれこれ考えなくても構いません。

一定の時間をおくことにこそ意味があります。

朝起きて物件資料を眺めてみて、それでもここがいい!と思えたなら大丈夫です。

・・・いや、絶対後悔しないなんてことはないですよ。
それは住んでみないと分からないです。まあ当然ですよね。

でも、こういった契約をする時に大切なのは、いかに自分が納得するかどうかです。

もし仮に住んでみて嫌になったとしても、100%納得していたのであれば自分を責める必要がないから次にいきやすいです。

これが100%納得せずあやふやなまま決めてしまっていた場合、心の中で「あーやっぱりやめとけばよかった」なんてうじうじ考えてしまいがちです。
というか、中途半端な気持ちで決めると、本来であればそこまで嫌にならないことでも、とても嫌な事のように感じてしまうこともあります。

まとめ

もちろん、限られた家賃の中で決めていくので、条件の妥協はどうしても必要になってきます。欠点をどこまで許容できるか。

そうです。

不動産選びは愛です(笑)
「許容」という愛を持って探してください!

愛を持って欠点を許容し、100%納得できる物件を探しましょう。

今回は比較的、部屋に関することが多かったですかね。
ってことで次回は町選びに関することを書きたいと思いますので、そちらもぜひ参考にして頂けますと幸いです。

あと契約時の注意点としてはまた改めて書こうと思っていますが、
その中でも火災保険については既に別の記事で書いていますので参考にしてみてください。


それではまた!

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